1년계약 또는 2년 미만 계약 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)

부동산을 통해서 오피스텔을 1년 계약을 하였고 현재 오피스텔에서 계속 살고 싶고 올려줄 보증금은 부족한데 계약 종료 기간이 다가오네요.

불안한 마음에 주택임대차보호법을 찾아보았습니다.

당시에 저는 2년 계약을 원했지만 임대인이 원하는 데로 1년 계약을 체결하였습니다.

그런데 임대차 보호법을 살펴보니 1년 계약을 했더라도 2년을 주장할 수 있다고 하네요. 

 

임대차기간에 대하여 주택임대차보호법의 제4조(임대차기간 등)를 소개합니다.

 

제4조(임대차기간 등) 

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.

 

즉 2년 미만의 계약은 2년으로 본다는 것입니다. 그렇다면 임차인에게 1년 계약이 유리할까요? 2년 계약이 유리할까요?

임차인에게는 무조건 1년 계약이 유리합니다. 임대인은 1년 계약을 하였더라도 임차인이 2년을 주장할 수 있는데 반해서 임차인은 1년 계약을 하였다면 2년을 주장할 수도 있고 더 좋은 조건이 있다면 1년 계약을 마친후에 아무런 제약 없이 이사를 할 수 있기 때문입니다. 만약 2년 계약을 한 후 1년만 살고 이사를 해야 할 경우 집이 안 나가면 계속 살아야 하고 만약 나간다고 하더라도 부동산 중개료를 임차인이 내야 할 수도 있으니까 만약 1년 계약이 가능하다면 임차인은 무조건 1년 계약이 유리하다고 할 수 있겠네요.

 

그렇다면 계약의 갱신에 대한 내용은 어떻게 될까요? 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)는 다음과 같습니다.

 

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

제6조의 3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산 월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조 신설 2020. 7. 31.]

 

 

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